Vì sao các đô thị ven đô kén khách?

Những năm gần đây, Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều khu đô thị xa trung tâm thành phố với mục tiêu kéo giãn dân, giảm áp lực cho nội đô. Tuy nhiên, sự thành công của các đô thị xa vùng lõi vẫn là dấu hỏi lớn dù hạ tầng, tiện ích nội khu đồng bộ.

Cuộc tháo chạy ở Đặng Xá

Vào khoảng năm 2010-2012, dự án nhà ở xã hội Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội), trở thành một hiện tượng trên thị trường bất động sản. Nằm ở trục cửa ngõ Đông Bắc thủ đô, dọc quốc lộ 5 đi Hải Phòng, quốc lộ 1 mới đi Lạng Sơn và một loạt cây cầu mới đang xây dựng thời điểm đó: cầu Vĩnh Tuy cách khu đô thị 4 km, cầu Thanh Trì cách khu đô thị 2 km tạo nên sức hấp dẫn của Đặng Xá. Nhiều người xếp hàng nộp đơn xin mua nhà, chủ đầu tư phải lựa chọn bằng cách bốc thăm.

Từ sự hấp dẫn đó, kéo theo thị trường mua bán thứ cấp cũng sôi động. Nhiều căn hộ được mua đi bán lại và giá đội lên nhiều so với ban đầu. Trải qua nhiều giai đoạn, khu đô thị rộng tới gần 80 ha, nằm tại 3 xã là Cổ Bi, Trâu Quỳ, Phú Thị đón khoảng 15.000 cư dân về sinh sống.

Tuy nhiên sau một vài năm, Đặng Xá chứng kiến “cuộc tháo chạy”. Anh Đỗ Văn Nam (36 tuổi, quận Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết gia đình đã mất khá nhiều thời gian để bán lại căn hộ 2 phòng ngủ, rộng 60 m2 tại Đặng Xá.

Kỳ vọng vào kết nối tiện ích nhờ những cây cầu, anh chị đặt mua căn hộ rộng 60 m2 tại Đặng Xá vào năm 2012, với giá 650 triệu đồng.

Thế nhưng, mỗi ngày đi làm là một cực hình của vợ chồng anh Nam. “Vợ tôi làm cách nhà 13-14 km. Tôi đi làm ở Thanh Xuân cũng mất 18-19 km. Mỗi ngày cả 2 vợ chồng đều trung bình bỏ ra hơn 1 tiếng đi làm, rồi cũng hơn một tiếng đi về. Đó là chưa kể ngày mưa gió, tắc đường. Có hôm mệt quá, mình vừa chạy xe máy vừa ngủ gật”, anh Nam nói.

Ngán ngẩm cảnh đi làm vất vả, vợ chồng anh Nam quyết định bán nhà ở Đặng Xá với giá chỉ 10 triệu/m2 và chuyển về mua một dự án khác ở đường Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân). Anh bảo với cảnh tắc đường thường trực ở những cây cầu nối vào trung tâm thành phố, khu đô thị hiện đại ấy chỉ phù hợp với những cư dân tại chỗ, những người không phải mỗi ngày vượt sông Hồng về thành phố. 

Các dự án ở khu vực Long Biên, Gia Lâm hầu hết ở phân khúc thấp, khoảng 16-20 triệu đồng/m2 và không dễ lấp đầy. Dự án Ecohome Phúc Lợi (quận Long Biên), cách trung tâm thành phố 14 km, có giá chỉ 16-19 triệu đồng/m2; dự án chung cư NO-08 Giang Biên khoảng 19-20 triệu đồng/m2; chung cư Sài Đồng (13 triệu đồng/m2); chung cư Hope Residence giá bán 16-17 triệu đồng/m2…

Trục cửa ngõ Lê Văn Lương và cơn sốt Nam Từ Liêm

Cuộc tháo chạy khỏi những chung cư vì lý do quá xa cũng diễn ra ở trục Tố Hữu - Lê Văn Lương. Thị trường bất động sản khu vực này từng "rất nóng" bởi một loạt dự án hiện đại, đồng bộ cùng đường giao thông được đầu tư. Tuy nhiên, giao thông nhanh chóng quá tải khiến "giấc mơ" của những đô thị vùng ven nhanh chóng thoái trào.

Anh Vũ Đình Vinh từng sở hữu căn hộ tại dự án The Pride (quận Hà Đông, Hà Nội), cách trung tâm Hà Nội 15 km, cho biết đã phải bán nhà để chuyển vào gần trung tâm hơn do quá bất tiện. Tuyến đường Tố Hữu thường xuyên ùn tắc khiến vợ chồng anh Vinh mỗi ngày đi làm mất trung bình 3 tiếng cả đi cả về.

“Nhiều lúc bạn bè có í ới gọi nhau tụ tập cũng phải từ chối. Cả ngày đi làm đã mệt, đi từ cơ quan về còn mệt hơn, là thử thách lớn hơn. Vợ chồng tôi thấy phải tốn thời gian vào những việc rất vô nghĩa”, anh chia sẻ.

Tại dự án này, ngày càng nhiều người mua nhà rao bán cắt lỗ do vị trí quá xa trung tâm. Với giá bán trước kia từ 18-23 triệu đồng/m2, giờ được rao bán lại chỉ khoảng 16-18 triệu đồng/m2.

Cách đó không xa, những khu đô thị lớn như Dương Nội (Nam Cường), Park City (VIDC)... cũng rất khén khách. Khách mua phần lớn là người làm việc tại Hà Đông, Nam Từ Liêm.

Cạnh đại lộ Thăng Long, nhiều căn biệt thự có giá trị lên tới hàng chục tỷ đồng tại khu đô thị Geleximco, nơi được đầu tư hạ tầng đồng bộ, gần trục đường giao thông lớn, thậm chí còn bị bỏ hoang. Nhiều người thuê lại biệt thự để kinh doanh cho biết nhiều chủ nhà tại đây “chê” vì vị trí nên gần như bỏ hoang hoặc cho thuê lại.

Tại nhiều vùng ven đô Hà Nội xuất hiện một loạt khu đô thị ma. Có thể kể đến khu đô thị Lideco Bắc, khu đô thị Kim Chung - Di Trạch, khu đô thị Nam đường 32, Vân Canh, Vườn Cam… Và hàng chục dự án khác đang đắp chiếu ở huyện Mê Linh.

Cách trung tâm Hà Nội khoảng 17 km, Ecopark (Văn Giang, Hưng Yên), được coi là hình mẫu đô thị bởi tỷ lệ cây xanh, cảnh quan, hạ tầng tiện ích đồng bộ. Mật độ xây dựng của dự án này thuộc dạng thấp nhất trong các đô thị hiện nay với 22%. Chủ đầu tư cũng chú ý xây dựng đường kết nối với trung tâm, có các tuyến bus miễn phí… Tại đây, cảnh quan với hồ nước, công viên được đầu tư, các tiện ích được trang bị đồng bộ từ khu vui chơi trẻ em, khu tập thể thao, chơi golf... tới các khu dịch vụ. 

Chất lượng nhà tốt, không gian xanh, quy hoạch đồng bộ, thế nhưng phải gần 10 năm, Ecopark mới bắt đầu nhộn nhịp. Không ít gia đình ở trung tâm Hà Nội mua một căn hộ Ecopark như ngôi nhà thứ 2 làm như nơi nghỉ ngơi cuối tuần, tránh nơi xô bồ phố thị.

Xác định nhắm vào phân khúc cao cấp, nhưng vì hạn chế về vị trí, ngay cả với biệt thự, nhà liền kề, khi mới mở bán phân khu Aqua Bay 3 năm trước, Ecopark cũng chỉ đưa mức giá 21-23 triệu đồng/m2, bao gồm phí chuyển quyền sử dụng đất, thuế VAT và chi phí xây dựng. 

Thời điểm này, dù đã đông đúc hơn, các căn hộ của Ecopark cũng chỉ được bán với giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư cũng đẩy mạnh quảng cáo đây là resort trong lòng thành phố, nơi nghỉ dưỡng cuối tuần, đầu tư cho thuê... hơn là việc tạo không gian giống cạnh tranh với các khu đô thị gần trung tâm khác.

Sở hữu một căn hộ tại Ecopark, anh Nguyễn Trọng Tiến (42 tuổi), cho rằng việc kết nối với trung tâm vẫn là một thử thách lớn, dù anh đã có ôtô. Người lớn đi làm, trẻ con đi học, hoặc gặp gỡ ra vào nội thành vẫn khó khăn, bất chấp việc có xe bus miễn phí của chủ đầu tư. 

Anh bảo: nếu việc kết nối giao thông thuận lợi hơn, đây thực sự là đô thị đáng sống, chứ không chỉ là ngôi nhà thứ 2 như hiện nay. Thế nhưng, hạ tầng kết nối với trung tâm lại không phải do chủ đầu tư quyết định, mà phụ thuộc vào bài toán quy hoạch tổng thể, vốn là bài toán khó ở Việt Nam.

Hạ tầng giao thông, bài toán khó cho các đô thị vệ tinh

Câu chuyện phát triển các khu đô thị nằm xa trung tâm, giúp kéo giãn dân ở Hà Nội vẫn là một dấu hỏi lớn dù chính quyền luôn quan tâm và ưu tiên nhiệm vụ này.

Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng thói quen của người Việt Nam vẫn thích ở gần trung tâm. Ngoài ra, hạ tầng giao thông kết nối trung tâm với bên ngoài của Hà Nội đã yếu và ngày càng quá tải khiến việc kéo dân ra xa hơn trung tâm là một bài toán rất khó.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng nguyên nhân của sự bất cập này còn là do công tác quản lý, quy hoạch.

Ông chỉ ra bất cập khi cơ quan chức năng cấp phép tại những vùng đất quá xa, trong khi hạ tầng kết nối, giao thông lại rất khó khăn.

“Cơ quan quản lý hoạch định nên ưu tiên phát triển từ vành đai 4 trở vào. Hoặc khi nào dự án phủ kín, mới tiếp tục phát triển tới khu khác”, ông nói.

Ông Võ nhận xét về hạ tầng khu vực Gia Lâm - Đông Anh gần như không được đầu tư nhiều bằng ngân sách trong nhiều năm qua. Ông kể ra cầu Đông Trù như một trong những ví dụ hiếm hoi. Ông kể ra dự án làm một số cây cầu qua sông Hồng nhưng vẫn cần chờ đợi thêm. Do đó, ông nhận định bài toán phát triển đô thị ở khu vực Gia Lâm - Đông Anh sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Ông Đính nhận định thêm rằng một khu đô thị với tiện ích bên trong đồng bộ, hiện đại là rất cần thiết. Tuy nhiên, đó là chưa đủ bởi nhu cầu kết nói của khu đô thị đó với bên ngoài, với vùng lõi trung tâm là rất quan trọng.

“Giải quyết được được vị trí và giao thông là những bài toán rất khó cho bất kỳ chủ đầu tư bất động sản nào”, ông nói.

Tại Singapore, nơi 80% dân số sống ở các khu nhà ở xã hội do Nhà nước xây dựng tập trung ở 23 khu dân cư phát triển mới, vấn đề quy hoạch kết nối giao thông được Viện tài nguyên đô thị Singapore xem là yếu tố then chốt cho phát triển.

Tại phiên tham luận “Quy hoạch đô thị - Con đường của tương lai” của Hội nghị bất động sản Quốc tế (IREC) 2018, ông Harry Yeo, nguyên Chủ tịch Viện Bất động sản Singapore, cũng nhấn mạnh việc trong khi nhiều quốc gia thường đau đầu vì ùn tắc giao thông nhưng Singapore thì không phải đối mặt với vấn đề này.

Ông lưu ý tại Singapore, quy hoạch giao thông được đầu tư bài bản, hệ thống và tầm nhìn xa.

Singapore phát triển hệ thống giao thông công cộng rất hiệu quả và nhiều con đường dành cho người đi bộ để giúp người dân có nhiều lựa chọn để di chuyển thay vì tự lái xe, hạn chế tối đa nguy cơ ùn tắc giao thông.

Tại những khu chung cư, người dân dễ dàng tiếp cận hệ thống tiện nghi công cộng đầy đủ với chi phí hợp lý. Theo nghiên cứu của ULI, điều này làm gia tăng mức độ hài lòng của người dân.

Theo Hiếu Công (Tri Thức Trực Tuyến)