Bong bóng bất động sản sẽ vỡ nếu nhà đầu tư quá lạc quan vào thị trường địa ốc?

Vì sao nhà đầu tư lạc quan?

Sốt đất sẽ trở lại – đó là kịch bản đầy lạc quan của nhiều nhà đầu tư khi đánh giá tổng quan về thị trường địa ốc. Lý giải điều này, đa phần các nhà đầu tư đều cho rằng, "trong nguy luôn có cơ". Thế nên, dù dịch bệnh kéo dài hay chính sách cách ly làm gián đoạn hoạt động giao dịch, có thể dẫn tới tình trạng cắt lỗ ở một bộ phận nhà đầu tư F0 hay nhà đầu tư giàu kinh nghiệm nhưng sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, điều đó không làm suy giảm sự lạc quan về sự sôi động trở lại của thị trường địa ốc.

Ngay cả khi, các dự báo về chu kỳ 10 năm một lần đối với thị trường bất động sản cũng được nhiều nhà đầu tư xoay ngược lại và lý giải bằng sự khác biệt của giai đoạn hiện tại 2015-2021 với thời điểm 2011-2013.

Những nhà đầu tư lạc quan còn nhận định, nhu cầu về bất động sản không ngừng gia tăng trong khi dịch bệnh đã làm nén lại nhu cầu này. Thế nên, họ cho rằng, khi hết dịch, chắc chắn thị trường sẽ bật tăng vì nhu cầu về bất động sản được đáp ứng.

Chưa kể, trong giai đoạn 2020-2021, sau thời điểm dịch bệnh kiểm soát, sốt đất đều trở lại. Đó là cơ sở khiến nhà đầu tư củng cố niềm tin, chu kỳ "đóng băng" tạm thời đến sốt đất sẽ lặp lại trong ngắn hạn.

Như nhận định của TS. Nguyễn Trí Hiếu, nhà đầu tư lạc quan vì 3 lần dịch bệnh kiểm soát, giá đất tăng cao. Hơn nữa, họ còn kỳ vọng vào chương trình tiêm chủng vaccine được đẩy mạnh thì đồng nghĩa với việc miễn dịch cộng đồng hình thành.

Một điểm khác mà các nhà đầu tư lạc quan đó chính là hoạt động đầu tư công đang được đẩy mạnh. Những nhà đầu tư cho rằng, khi dự án hạ tầng giao thông được đẩy mạnh sẽ làm tăng giá trị của đất đai. Đây là cơ hội của các nhà đầu tư xuống tiền, chớp khả năng sinh lời.

Kịch bản nào xảy ra nếu sự lạc quan quá đà?

Sự tăng giá bất động sản kéo dài trong giai đoạn 2017-2019 khiến nhiều chuyên gia nhận định rằng, bong bóng bất động sản thực tế đã hình thành vì giá đất đai tăng đột biến, có nơi tăng tới 10 lần chỉ sau thời gian ngắn. Ngay cả khi dịch bệnh như hiện tại, giá nhà vẫn tăng cao, vượt xa thu nhập của người dân. Thị trường ;aok ghi nhận chủ yếu là hoạt động đầu cơ.

Theo phân tích về đặc tính tâm lý của con người trong thuyết tài chính hành vi của nhà kinh tế Robert Shille, soi chiếu vào thị trường bất động sản địa ốc, chính sự sôi động và bùng nổ về giá đất đai khiến nhà đầu tư hưởng mức lợi nhuận lớn. Họ bị phấn khích bởi mức lợi nhuận kiếm được cộng hưởng với sự sôi động của thị trường, cùng với thông tin tích cực trên phượng truyền thông. Điều đó khiến họ dễ rơi vào trạng thái tâm lý lạc quan quá đà.

Sự lạc quan thái quá có thể khiến mọi người chấp nhận rủi ro cao hơn. Giá tài sản và theo đó là lợi tức gia tăng làm nảy sinh hành vi đầu cơ và hệ quả là các quyết định kinh tế không dựa trên những nguyên tắc truyền thống.

Ở giai đoạn đầu khi nền kinh tế phát triển, những nhà đầu tư quen với một tỷ suất lợi tức ở mức hợp lý, có nghĩa là nhà đầu tư không tin rằng giá tài sản sẽ tăng quá nhiều hoặc sụt giảm quá mức.

Ở giai đoạn giữa cho đến cuối, khi giá nhà ở đã tăng cao trong một thời gian tương đối dài và cho dù mức giá này cao hơn nhiều so với giá trung bình trong quá khứ, người ta vẫn sẵn sàng mua vào nhà ở vì mức giá đó đã ở mức dù lâu nên có vẻ bình thường.

Các báo cáo kinh tế và số liệu thống kê cho thấy hình ảnh nền kinh tế nhuốm màu bi quan và ảm đạm. Thoạt tiên, nhiều người còn tin rằng, sự đảo chiều của nền kinh tế chỉ là tạm thời, song kết quả kinh tế ngày càng tồi tệ hơn, giá tài sản tiếp tục giảm, các dự án đầu tư bị đình trệ, hệ quả là thị trường rơi vào trạng thái suy giảm và đóng băng. Như vậy, sự lạc quan quá đà của nhà đầu tư sẽ kéo theo tình trạng vỡ bong bóng bất động sản.

TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, nếu như nhà đầu tư quá lạc quan mà không dựa trên diễn biến thực tế của thị trường, họ không có dự phòng rủi ro. Nguy cơ đổ vỡ thị trường là điều có thể xảy ra. Nếu thị trường hoạt động theo cơ chế thông thường, khi giá nhà tăng quá cao sẽ đến lúc buộc phải hạ, để đáp ứng với đường cầu.

Theo Hải Nam (Nhịp sống kinh tế)