Xuất hiện tình trạng giá đất nền tăng nhanh cục bộ ở một số địa phương, đầu tư theo 'sóng tin đồn' nguy cơ gặp rủi ro

Quý I/2025 đã xuất hiện một số doanh nghiệp lớn có một số kết quả khả quan và đóng góp vào sự phát triển chung của thị trường cụ thể như tập đoàn Vinhomes (Vingroup), các nhà đầu tư quốc tế như Masterise và Lotte… chủ yếu nhờ vào một số dự án bất động sản có vị trí đắc địa, có biên lợi nhuận cao. Thị trường bất động sản cũng có sự tăng trưởng nguồn cung và giao dịch, cụ thể là các phân khúc bất động sản như nhà ở, đất nền, biệt thự và căn hộ chung cư có sự gia tăng đáng kể về nguồn cung.

Đặc biệt, các dự án tại các đô thị vệ tinh như Hà Nội và TP HCM đã mở bán trở lại, đáp ứng nhu cầu của thị trường; lượng giao dịch tăng mạnh, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở thấp tầng và đất nền; nhiều sản phẩm bất động sản đã được tiêu thụ nhanh chóng, cho thấy sự quan tâm trở lại của nhà đầu tư và người mua thực.

Đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền, giá giao dịch nhà ở và đất nền trong Quý I/2025 tại các địa phương có nhiều biến động hơn so với quý trước, do thông tin sát nhập các tỉnh thành. Tại các tỉnh thành có thông tin là nơi đặt cơ quan hành chính mới, mặt bằng giá bị đẩy lên cao và lượng giao dịch cũng có xu hướng tăng.

Đặc biệt thời điểm này đã xuất hiện đất nền có tình trạng tăng nhanh cục bộ ở một số địa phương như Bắc Giang, Phú Thọ, Ninh Bình, Thái Bình, Hưng Yên, Hải Phòng, Đồng Nai. Tuy nhiên sự tăng về giá và lượng này có yếu tố do giao dịch đầu cơ và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường. Trước tình trạng đó, cơ quan quản lý tại địa phương đã đưa cảnh báo tới người dân cần thận trọng với những thông tin không chính thống đồng thời triển khai các biện pháp kiểm soát, tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn.

Dữ liệu thị trường quý 1/2025 của Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm đối với đất nền Bắc Ninh tăng mạnh trong quý vừa qua. Cụ thể, mức độ quan tâm đối với phân khúc này trong tháng 3/2025 tăng 66% so với tháng 2/2025. So với quý 1/2023, giá đất nền Bắc Ninh trong quý 1/2025 đã tăng trung bình 46%.

Khảo sát thực tế cũng ghi nhận biến động mạnh về giá bán của đất nền Bắc Ninh trong thời gian qua.

Cụ thể, với đất nền thành phố Từ Sơn, đất kinh doanh ở Hương Mạc, giá đã tăng từ 60-65 triệu đồng/m2 thời điểm cuối năm 2023 lên mức 73-80 triệu đồng/m2 thời điểm hiện tại. Cùng biên độ thời gian, đất tại Phù Khê từng được chào bán là 30-34 triệu đồng/m2 thì nay giá rao bán là 47-55 triệu đồng/m2.

Đất Từ Sơn chỗ gần vòng xuyến 295, giá chào bán cũng tăng từ 70-80 triệu đồng/m2 lên mức 82-90 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền kinh doanh được ở Tân Hồng tăng khoảng 25%, từ mức 34-37 triệu đồng/m2 lên mức 42-47 triệu đồng/m2.

Đất nền Yên Phong cũng chứng kiến đà đi lên mạnh mẽ của giá bán, tùy từng khu vực, vị trí, mức tăng cũng đạt trung bình 10-20% so với cùng kì năm ngoái. Mức giá đất nằm trong các đường làng, gần các khu công nghiệp đang dao động phổ biến từ 25-30 triệu đồng/m2, mức tăng đạt 15%.

Riêng phân khúc mặt tiền kinh doanh được ghi nhận mức tăng mạnh hơn. Cụ thể, đất mặt tiền kinh doanh ở Ấp Đồn, giá tăng từ 30-35 triệu đồng/m2 lên 37-42 triệu đồng/m2. Tại Yên Trung, đất mặt tiền đường 54m, giá tăng khoảng 20%, từ mức 45-50 triệu đồng/m2 lên mức 55-65 triệu đồng/m2. Đất làng sát khu công nghiệp Samsung giá chào bán tăng từ 29-32 triệu đồng/m2 lên mức 34-36 triệu đồng/m2.

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), “sóng" đất nền xảy ra ở nhiều nơi với các mức độ khác nhau, nhất là tại các huyện vùng ven Hà Nội, xung quanh các dự án mới triển khai và khu vực đấu giá đất với mức giá rao bán tăng từ 30% đến 80%. Tuy nhiên, thực tế giao dịch chỉ phát sinh tại các lô đất giá trị dưới 2 tỷ đồng, có thể khai thác tạo dòng tiền.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán đất nền phổ biến vào tháng 3/2025 tại Hà Nội đã tăng 42%, tại TP HCM tăng 7% so với tháng 1/2023.

Trong khi đó, một số tỉnh miền Bắc ghi nhận mặt bằng giá rao bán trong tháng 3/2025 tăng mạnh. Cụ thể, Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%), Bắc Ninh (52%), Hà Nam (50%)... Đáng chú ý, Hải Dương là tỉnh có giá đất nền biến động mạnh nhất, tăng 100% so với tháng 1/2023.

Còn đất nền tại một số khu vực lân cận TP HCM ghi nhận giá bán chưa có biến động mạnh. Cụ thể, so với tháng 1/2023, trong tháng 3/2025, giá bán đất nền tại Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) đã tăng 22%, Thuận Anh (Bình Dương) tăng 16%, Tân Uyên (Bình Dương) tăng 9%...

Giá rao bán đất ở Đà Nẵng cũng ghi nhận tăng trưởng. Cụ thể, trong tháng 3/2025, giá rao bán đất nền quận Cẩm Lệ đã tăng 5%, quận Liên Chiểu tăng 44% và huyện Hoà Vang tăng 25% so với tháng 1/2023.

Tương tự, báo cáo của VARS cũng cho thấy, trong tháng 3 chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh thành, giá đất tại một số địa phương như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội... đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20-30%. Tuy nhiên thực tế lượng giao dịch ghi nhận chỉ tăng trưởng tại các tỉnh thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội phát triển, mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

Còn theo DKRA Group, trong quý I, giá bán đất nền có hiện tượng tăng cục bộ tại một vài tỉnh, thành như Nhơn Trạch (Đồng Nai) tăng 30-50%, Phú Mỹ, Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) tăng 20-30% còn phần lớn các tỉnh phía Nam chỉ tăng trung bình 6-8%. Đà tăng cục bộ này được dẫn dắt bởi các thông tin về việc sáp nhập tỉnh thành.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho biết đà tăng giá đất nói trên ghi nhận ở lượng tin rao, cụ thể hơn là mức tăng kỳ vọng từ bên bán, không hoàn toàn là mức giá được giao dịch trên thực tế. Xu hướng tăng mạnh hơn ở các tỉnh miền Bắc và vẫn "khiêm tốn" với các tỉnh phía Nam. Với tin tức về sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư miền Bắc cũng thể hiện sự quan tâm nhiều hơn những khu vực khác trên cả nước.

Ông Tuấn cho rằng có 3 yếu tố quyết định sự tăng giá bất động sản bền vững tại một địa phương là đầu tư công, nền tảng kinh tế địa phương và tỷ lệ xuất, nhập cư. Còn nếu chỉ tăng dựa trên tin sáp nhập vào một địa phương, đô thị trong thời gian ngắn, không loại trừ khả năng là tăng ảo. Nếu đầu tư theo sóng tin đồn nguy cơ gặp rủi ro là rất lớn, đặc biệt với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Dự báo về phân khúc đất nền, đại diện của VARS nhận định, các lô đất tách thửa, pháp lý đảm bảo, ở các khu vực có hạ tầng triển khai tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng giá tốt. Đất đấu giá thành công tiếp tục ghi nhận mức giá cao gấp nhiều lần.

Theo Hoàng Minh (SHTT)