'Sốt' đất 2 bờ sông Hồng: Nguy cơ 'chết chìm' vì chạy theo 'sóng' ảo

“Cò” đất thổi giá

Đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng được nghiên cứu trên không gian dài khoảng 40km từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở với diện tích bao phủ khoảng 11.000 ha, thuộc địa bàn 55 phường/xã của 13 quận/huyện Hà Nội gồm: Đan Phượng, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Trì, Thường Tín, Mê Linh, Đông Anh, Long Biên và Gia Lâm. Có thể thấy, phạm vi tác động của quy hoạch đối với Thủ đô là rất lớn. Cùng đó là thông tin sẽ có hàng chục cây cầu được xây dựng bắc qua sông Hồng. Nhiều công trình công cộng, công viên cây xanh, công trình văn hóa dịch vụ du lịch, giải trí, khu đô thị hiện đại, sinh thái được đầu tư xây dựng tại quỹ đất hai bên bãi bồi… Đặc biệt là việc chỉnh trang mở rộng hạ tầng một số khu dân cư, thông tin nâng cấp một số huyện lên quận… khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng đất ở khu vực này sẽ tăng mạnh, nhất là sau khi đồ án quy hoạch được phê duyệt.

Theo khảo sát của phóng viên, thời gian gần đây, giao dịch mua bán đất trên nhiều địa bàn ven đê thuộc các quận như: Long Biên, Đông Anh, Mê Linh, Hoài Đức, Đan Phượng… vô cùng sôi động. Rất nhiều môi giới nhà đất và nhà đầu tư đổ về những nơi này đẩy mức giá tăng theo ngày. Chỉ sau thời gian ngắn, nhiều thửa đất đã tăng 15-20%, thậm chí nhiều nơi tăng gấp rưỡi, gấp đôi. Nhiều dự án bất động sản “đắp chiếu” một thời gian dài nay cũng tấp nập người hỏi thăm.

Đơn cử như tại Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch, nếu như hồi giữa năm 2020 mức giá chỉ khoảng 20 - 35 triệu đồng/m2 nhưng đến nay đã vọt lên 40 - 70 triệu đồng/m2 và vẫn chưa thấy dấu hiệu ngừng tăng. Theo các chuyên gia, việc đất tăng giá mạnh và cục bộ thời gian qua chủ yếu do các “cò” đất, nhà đầu cơ lợi dụng các yếu tố Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, việc nâng cấp đơn vị hành chính, chủ trương đầu tư các dự án hạ tầng kỹ thuật lớn... gây nhiễu loạn thị trường để đẩy mạnh mua bán, kiếm lời. Hiện có 2 xu hướng đầu tư đất ở 2 bờ sông Hồng, đó là đầu tư “lướt sóng”, tức là mua đi bán lại kiếm lời nhanh. Kế đến là đầu tư để chờ đền bù hoặc chờ đất tăng giá.

Những bài học chưa cũ

Theo các chuyên gia, những bài học từ những đợt “sốt” đất trước đó vẫn còn rất thời sự, là lời cảnh báo cho những nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư “tay mơ”. Mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đã phải lên tiếng kiến nghị các địa phương cần có biện pháp xử lý các thông tin “sốt” đất ảo.

Hội Môi giới đã đưa ra nhận định, nhiều nơi người dân đang bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Điều này dẫn tới việc hút nguồn lực của các nhà đầu tư cả nước lao vào vòng xoáy tăng giá đất đai, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác.

Riêng “sốt” đất ven sông Hồng, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, ở góc độ thị trường, việc tăng giá đất sẽ phải tỷ lệ thuận với mức độ đầu tư. Với việc các quy hoạch chỉ mới dừng ở chủ trương, bản vẽ thì mức độ tăng chỉ dừng lại ở 3 - 5% là hợp lý. Việc giá đất tăng cao quá sẽ là “con dao 2 lưỡi” cản trở sự cản trở phát triển ở những khu vực này. Vì giá đất cao sẽ làm tăng chi phí đầu tư phát triển hạ tầng, khiến doanh nghiệp phải cân nhắc chủ trương đầu tư.

Trong khi đó, đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng chỉ mới chỉ là chủ trương. Hà Nội cho biết, theo quy hoạch mới đã trình các cấp phê duyệt và công bố tới đây, đất 2 bên ven sông Hồng chủ yếu để phát triển không gian công cộng và theo hướng đô thị xanh, cảnh quan văn hóa thay vì đô thị cao tầng.

Thực tế trước đó cũng cho thấy đã có những lần điều chỉnh quy hoạch Thủ đô dừng triển khai. Như vào năm 2006, lãnh đạo Hà Nội và thành phố Seoul (Hàn Quốc) đã ký thỏa thuận hợp tác quy hoạch, cải tạo, phát triển 2 bên bờ sông Hồng đoạn chảy qua Hà Nội. Đồ án đề cập đến việc sẽ xây dựng thành phố bên sông Hồng với nhiều tòa nhà chung cư cao từ 30 - 40 tầng. Tuy nhiên, vì nhiều lý do dự án này đã dừng triển khai. Tất nhiên, sau gần 20 năm, quy hoạch lần này đã được xem xét một cách tổng thể, thấu đáo hơn. Cùng với đó, thành phố xác định xây dựng quy hoạch theo nguyên tắc thuận thiên, lấy phòng chống lũ và chỉnh trị sông Hồng làm mục tiêu hàng đầu, không chất tải công trình 2 bên sông.

Nhưng dù việc quy hoạch mới dừng lại ở chủ trương, chưa có bất kỳ dự án nào được triển khai mà giá đất đã tăng chóng mặt thì một “bong bóng” bất động sản ở khu vực này có thể nhìn thấy trước mắt. Do đó, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về quy hoạch, thủ tục pháp lý, tỉnh táo trước thông tin đẩy giá đất, tìm đến những địa chỉ uy tín, nghiên cứu kỹ tiềm năng khu đất định đầu tư như: tính thanh khoản, giá trị gia tăng và quản trị rủi ro. Đặc biệt, không nên vì ham lợi nhuận mà sử dụng đòn bẩy tài chính, dễ dẫn đến nguy cơ đổ vỡ. Cùng với đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần có những giải pháp ổn định môi trường đầu tư, không để giá đất bị đẩy quá cao dẫn đến những hậu quả khôn lường.

Sốt đất có thể dẫn đến đổ vỡ bất động sản

Chúng ta cần cảnh giác với câu chuyện “sốt” đất nền, nó luôn là nguồn cơn của “sốt” giá bất động sản. Giá tiếp tục tăng nhưng không ai bán, không ai mua cả. Chúng tôi đã có báo cáo tới Thủ tướng Chính phủ, dù hiện tại không quá căng thẳng nhưng cần có giải pháp để kiểm soát giá đất nền. Kinh tế thực của Việt Nam có thể không đạt được tốc độ phát triển nhanh như mong muốn. Cùng với đó, các nguy cơ về bùng nổ tài chính có thể xảy ra. Tôi cho rằng, không nên đua theo dòng tiền của đất nền “sốt” ảo bởi có thể dẫn đến đổ vỡ bất động sản.

Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa -nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia

Thiệt hại lớn cho những nhà đầu tư non trẻ

Mặc dù Covid-19 ảnh hưởng đến kinh tế thế giới và kinh tế Việt Nam, nhưng thị trường bất động sản, giá bất động sản, “sốt” đất vẫn nóng. Đáng chú ý, “sốt” đất không chỉ ở các khu vực có quy hoạch rõ ràng, có giấy phép xây dựng, mà cơn “sốt” còn xảy ra ở những vị trí không nằm trong quy hoạch, đất thổ cư trong làng xóm, thậm chí đất phi nông nghiệp như đất trồng rừng... Mặc dù chỉ trong thời gian ngắn nhưng “sốt” đất đã tàn phá kinh tế, xã hội, công ăn việc làm của người dân… Những cơn “sốt” đất mà chúng ta từng chứng kiến ở Ba Vì hay như mới đây ở Bình Phước... là những ví dụ điển hình. Những cơn “sốt” đất ngoài cái lợi vẫn có những thiệt hại lớn cho các nhà đầu tư non trẻ, thiếu kinh nghiệm, đầu tư theo số đông. Vì vậy, chúng tôi kiến nghị Nhà nước, lãnh đạo địa phương phải quan tâm và kiểm soát điều này.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Theo Linh Nhật (An Ninh Thủ Đô)