Gỡ vướng pháp lý cho dự án bất động sản

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ngoài những khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp (DN), khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các DN BĐS và các dự án BĐS. Chỉ riêng TP HCM, trong số khoảng 700 dự án đang triển khai thì có tới hơn 140 dự án bị vướng mắc pháp lý.

Ách tắc vì vướng thủ tục

Phó tổng giám đốc một DN BĐS đã niêm yết trên sàn chứng khoán cho biết công ty có 3 dự án căn hộ bị ách tắc vì vướng thủ tục. "Một dự án vướng đất xen cài là kênh rạch không triển khai được đã đành, 2 dự án kia gần như đầy đủ pháp lý, chỉ còn khâu định giá, tính tiền sử dụng đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính là cấp giấy phép xây dựng mà từ năm 2016 đến nay chúng tôi phải chờ đợi mỏi mòn" - đại diện DN này thông tin.

Theo lãnh đạo DN này, công ty đã xin tạm nộp tiền sử dụng đất để triển khai dự án, để khỏi bị khách hàng kiện cáo nhưng không được. Lãnh đạo TP HCM cũng có chỉ đạo các sở, ngành giải quyết sớm nhưng đến giờ vẫn chưa được các sở ngành trả lời khi nào dự án được "chạy". Trong khi đó, vốn đầu tư vào dự án gồm vốn vay ngân hàng và các nguồn khác đã 5-6 năm rồi chưa thu hồi được. "Ở đây chúng tôi nghĩ vấn đề là do con người, do cán bộ lãnh đạo không dám quyết vì sợ sai nên chúng tôi quá khó, quá nản" - vị này nói.

Trước Tết, một DN khác là Công ty TNHH Gotec Việt Nam (Gotec Land) đã gửi đơn cầu cứu Thủ tướng, các bộ và UBND TP HCM, với mong muốn sớm được giải quyết thủ tục cấp thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật cho dự án Shizen Home (quận 7).

Trong văn bản này, Gotec Land "tố" Sở Xây dựng TP HCM đã làm khó, không duyệt thủ tục cấp thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai để công ty mở bán sản phẩm. "Chúng tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; đã thi công và hoàn thành phần móng, hầm theo biên bản nghiệm thu ngày 22-6-2022, nên cơ bản đã đủ điều kiện đưa ra kinh doanh. Nhưng sau 6 tháng từ khi nộp hồ sơ lần đầu để xin cấp thông báo đủ điều kiện mở bán vẫn bị đưa vào diện "chờ rà soát". Việc từ chối giải quyết thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán cho chúng tôi là sai quy định pháp luật và đang gây thiệt hại rất lớn cho DN. Thông tin mới nhất mà chúng tôi có được là tuần tới, UBND TP HCM, Sở Xây dựng sẽ họp về vụ việc của Gotec Land nhưng chưa biết cụ thể ra sao" - đại diện Gotec Land chia sẻ với phóng viên Báo Người Lao Động.

Về trường hợp của Gotec Land, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết hiệp hội đã có văn bản kiến nghị thành phố sớm tổ chức cuộc họp làm việc trực tiếp với Gotec Land, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tư pháp để xem xét giải quyết kiến nghị của công ty.

Ngoài kiến nghị cho dự án của Gotec Land, từ những ngày đầu năm 2023, HoREA đã tiếp tục gửi một văn bản kiến nghị lên Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xem xét tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho 3 dự án, nâng tổng số dự án mà hiệp hội kiến nghị tháo gỡ lên 149 dự án.

"Một cửa" nhưng mất nhiều thời gian, trì trệ

Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện có rất nhiều điểm vướng trong quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội thời gian qua làm khó, làm khổ các DN rất nhiều. Trong đó, một số vướng mắc cần được xem xét xử lý sớm đó là vướng trong thực hiện thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" tại Sở Kế hoạch và Đầu tư; vướng mắc do quy định phải "Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị…" và quy định "Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có)…".

Chủ tịch HoREA dẫn chứng chỉ có 2 quy định "đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu", "giấy tờ chứng minh đất đã được giải phóng mặt bằng" mà Sở Kế hoạch và Đầu tư TP HCM thường phát hành tới 10 bộ hồ sơ yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ý kiến. "Thủ tục này theo cơ chế "một cửa" nhưng lại mất nhiều thời gian, thậm chí bị tắc ngay tại cửa đầu tiên là khâu "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" tại Sở Kế hoạch và Đầu tư. Trong khi trước đây làm theo cơ chế "nhiều cửa", DN có thể trực tiếp làm việc đồng thời với từng sở, ngành, quận, huyện để được thẩm định nên có kết quả nhanh hơn hiện nay. Đây chỉ là thủ tục khởi đầu của dự án, chứ không phải là thủ tục để quyết định ngay "Báo cáo khả thi" của dự án, vì sau thủ tục này, các sở, ngành tiếp tục thực hiện thủ tục thẩm định dự án; phê duyệt quy hoạch chi tiết; giao, thuê đất; công nhận chủ đầu tư; xác định nghĩa vụ tài chính; cấp giấy phép xây dựng…" - ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Bên cạnh đó, vướng mắc trong việc bảo đảm chỉ tiêu "quy mô dân số" và "đánh giá tác động giao thông" khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cũng khiến các DN có dự án "mất ăn mất ngủ". Rào cản về quy mô dân số làm cho DN khó được công nhận chủ đầu tư và phê duyệt các dự án. "Hiện nay, quy mô dân số thực tế của TP HCM khoảng 13 triệu người, trong khi quy mô dân số theo tổng điều tra dân số năm 2019 chỉ có 8,9 triệu người, còn các quận, huyện, TP Thủ Đức lại được phân bổ chỉ tiêu quy mô dân số thấp xa so với thực tế" - ông Lê Hoàng Châu nói.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, nhấn mạnh chỉ vì ách tắc về thủ tục quá lâu mà các DN không thể triển khai, hoàn thiện được dự án, khiến chi phí gia tăng, còn nguồn thu thì ngày càng giảm. Nhiều DN bức xúc, chán nản, không muốn làm dự án nhà ở xã hội cũng như nhà ở vừa túi tiền. "DN BĐS muốn sống được phải có dự án triển khai nhưng vì những vướng mắc thủ tục pháp lý mà dự án bị ách tắc, DN sẽ phá sản. Điều đó ảnh hưởng lớn đến thị trường chung cũng như cả nền kinh tế" - ông Nghĩa phân tích.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu giải quyết được vướng mắc pháp lý, nguồn cung BĐS ra thị trường sẽ tăng lên, giá cả sẽ giảm xuống, tạo điều kiện cho nhiều người tiếp cận được nhà ở. Giải quyết được vấn đề pháp lý cũng sẽ giải quyết được cả vấn đề tín dụng. 

Hành lang pháp lý phải rõ ràng

Liên quan thị trường BĐS, Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổng hợp báo cáo của các ngân hàng thương mại cho thấy khó khăn, vướng mắc khi cấp tín dụng cho các dự án BĐS tập trung về hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đất đai, quy hoạch, đầu tư... Đây là vướng mắc rất lớn tồn tại trong thời gian qua. Thị trường cũng đang có sự mất cân đối cung cầu tại các phân khúc dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế.

Do đó, NHNN đề xuất các bộ, ngành, địa phương tiếp tục xử lý, giải quyết các vướng mắc về thủ tục pháp lý với lĩnh vực BĐS. Về phía NHNN, sẽ tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng kiểm soát rủi ro cấp vốn đối với phân khúc BĐS cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng, nhóm khách hàng lớn, khách hàng liên quan cổ đông lớn, người liên quan cổ đông của tổ chức tín dụng nhằm bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng.

Ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB), cũng cho rằng tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS vào thời điểm này không chỉ bằng tiền và nếu bằng tiền cũng phải từ nhiều nguồn khác nhau chứ không chỉ từ vốn tín dụng ngân hàng. Phải có những biện pháp lâu dài, căn cơ, như đang có định hướng sửa đổi Luật Đất đai với hành lang pháp lý rõ ràng hơn, tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn sẽ giúp thị trường trở nên lành mạnh hơn. "Ngay cả khi đó, cơ quan quản lý cũng nên công bố danh mục đầy đủ dự án BĐS có thể mở bán và huy động vốn dưới các hình thức, kể cả trái phiếu, để khách hàng nắm đầy đủ thông tin mới là giải pháp căn cơ, bền vững" - ông Tùng nói.

T.Phương

Theo Sơn Nhung (Nld.com.vn)