Chạy theo cơn 'sốt đất' ảo: Rủi ro và nguy hiểm từ những quả 'bom nổ chậm'

Giá đất liên tục “nhảy múa”

Trước những cơn “sốt đất” bất thường từ Nam ra Bắc chỉ trong 3 tháng đầu năm, báo cáo tổng kết quý 1/2020 của hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã chỉ ra “hiện tượng một số nhóm đầu cơ lợi dụng thông tin về việc đầu tư phát triển dự án để đẩy giá, tạo sự hỗn loạn trong thị trường nhằm mục đích trục lợi”. Cụ thể nhất là trường hợp Bình Ba (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) hay Thạch Thất (TP.Hà Nội).

Vừa sau Tết Nguyên đán 2020, thông tin UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chấp thuận cho một tập đoàn lớn khảo sát, nghiên cứu lập dự án tại xã Bình Ba và thị trấn Ngãi Giao (huyện Châu Đức) đã khiến nhiều người ùn ùn kéo đến mua bán đất.

Cảnh người, xe tấp nập đến dọc QL56 diễn ra hơn một tuần, thậm chí còn xuất hiện xe mang thương hiệu của chủ đầu tư, đưa thông tin gán ghép, tự trưng biển quảng cáo dự án chưa có… của một nhóm người để tạo cơn “sốt đất”. Rồi khi các đối tượng đó bỏ đi, nhiều người ôm hận vì lỡ đưa cả gia tài cho những tờ hợp đồng viết tay.

Tương tự, tại xã Đồng Trúc (huyện Thạch Thất, TP.Hà Nội) cũng vừa xôn xao, tấp nập cảnh mua bán đất. Lý giải cơn sốt này là do thông tin về một tập đoàn bất động sản lớn ở Việt Nam đã có văn bản gửi UBND huyện Thạch Thất đề nghị xây dựng 2 khu đô thị trên địa bàn với quy mô khoảng 500 ha.

Sau khi xuất hiện thông tin này, khu vực xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất bất ngờ “nổi sóng" giữa những ngày thị trường bất động sản vô cùng ảm đạm vì đại dịch Covid-19. Cả hai nơi diễn ra “sốt đất” bất ngờ này đều có chung một kết cục. Chính quyền ra tay và đám đông gây ra “sốt đất” mau chóng giải tán.

Tình trạng này vẫn đang xảy ra trong những năm gần đây, bất chấp nhiều cảnh báo từ giới chuyên gia. Trước đó, trong năm 2019, hàng loạt những cơn “sốt đất” cục bộ đã xảy ra tại nhiều địa phương từ TP.HCM xuống Đồng Nai, Long An, Phú Quốc (Kiên Giang) đến Khánh Hoà, Đà Nẵng,… khiến thị trường bất động sản hỗn loạn.

Nói về những cơn “sốt đất” diễn ra chóng vánh, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, bản chất mọi hiện tượng sốt đất đều bắt nguồn từ các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng của các địa phương. Giao dịch chủ yếu diễn ra giữa nhà đầu tư, môi giới, sàn giao dịch bất động sản với nhau. Từ đó, giá trị các lô đất bị đẩy lên chứ không có người mua ở thực. Ngoài ra, hạ tầng không đồng bộ, số lượng các lô đất ít là nguyên nhân khiến giá đất lên cơn sốt rồi nhanh chóng lắng xuống.

Nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường cần phải tỉnh táo, tránh “sập bẫy”, trở thành nạn nhân của môi giới. “Cần phải nắm rõ thông tin và tìm hiểu người giao dịch đất là ai, có tên tuổi trên thị trường hay không. Nếu là nhân viên tư vấn tự do thì không nên lao theo một cách mù quáng. Để nhận biết được có phải “sốt đất” ảo hay không, nhà đầu tư phải so sánh giá đất với thời điểm trước đó”, ông Đính khuyến cáo.

Bỏ tiền mua bài học

Thực tế cho thấy, các cơn “sốt đất” đều có chung kịch bản để người hưởng lợi chính là các nhà đầu tư “lướt sóng” và đối tượng môi giới. Chính họ đã có kế hoạch từ trước, âm thầm mua đất với giá khá rẻ ở những khu vực dự định “kiếm mồi” rồi dùng nhiều cách để tung tin, “thổi giá” lên cao ngất ngưởng và ôm tiền khoản tiền lãi kếch xù rồi “biến mất”. Trong khi đó, những nhà đầu tư nhỏ, những người đến sau lao theo cơn sốt đã bị mắc kẹt, mua phải đất không thể làm sổ đỏ, thậm chí là “dự án ma”.

“Nhiều khu đất được bán với giá trên dưới 500 triệu đồng/mét. Tính ra mỗi m2 tương đương 5 triệu đồng, đó là một cái giá không tưởng đối với đất nông nghiệp, nên tôi nghĩ người ôm đất sau cùng chắc chắn sẽ không có lối ra vì chẳng ai dám mua lại với giá cao hơn nữa”, một cán bộ UBND xã Bình Ba khẳng định.

Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh cho rằng, bên cạnh thông tin về quy hoạch, hạ tầng giao thông hay những dự án lớn được triển khai tại các địa phương, “sốt đất” chủ yếu được "bơm thổi" bởi các chủ đầu tư, sàn giao dịch hoặc các nhà đầu cơ, môi giới bất động sản. Thị trường hiện nay đang tồn tại hai kiểu chính là để bán hàng và “thoát hàng”. Đối với loại “sốt đất” để bán hàng, các sàn giao dịch, chủ đầu tư cố tình sử dụng các chiêu trò truyền thông để đẩy giá, tạo nên sự sôi động trên thị trường để bán được hàng tại các dự án họ đang triển khai.

Còn đối với chiêu trò để “thoát hàng”, cơn sốt này thường được tạo nên bởi một nhóm đầu cơ cùng chung nhau làm một thị trường. Các môi giới đã bắt tay nhau để “tạo sóng”, tạo khan hiếm giả để tăng giá. Mục đích của họ là nhằm thoát một lượng hàng lớn đã mua vào từ trước đó, đẩy rủi ro cho người mua sau. Những cơn “sốt đất” để “thoát hàng” đặc biệt nghiêm trọng và nguy hiểm đối với các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, có thể bị đọng vốn khi thị trường không có giao dịch.

“Thông thường rất ít nhà đầu tư có quan hệ mật thiết với nguồn tin, biết trước thông tin về “sốt đất” và ôm hàng sớm nhất khi chưa ai biết. Đây là nhóm những nhà đầu tư sẽ thắng lớn. Trong khi đó, thời điểm họ xả hàng ra là “đỉnh sốt”, giá đất sẽ tăng mạnh trong thời gian ngắn sau đó thị trường sẽ chững lại, không có giao dịch. Những người mua sau sẽ gặp rủi ro đọng vốn rất lớn hoặc phải chờ sự tăng giá của thị trường thực”, ông Minh phân tích.

Chính vì thế, sau những cơn “sốt đất”, không ít nhà đầu tư lướt sóng kiếm tiền tỷ chỉ bằng vài thương vụ chuyển nhượng trong khi đa số những người dân “non kém” bị trắng vốn, ôm hận vì lỗ tiền tỷ. Như anh Lâm Văn Hùng (ngụ TP.CM) cho biết, nghe tư vấn về tiềm năng đất đai ven biển Bình Thuận có khả năng sinh lời cao, vợ chồng anh đã gom vốn cùng bạn bè mua 4 lô đất ở một dự án ở xã Thiện Nghiệp, TP.Phan Thiết.

“Cũng vì nghe họ nói sắp có sân bay Phan Thiết, đất đai sẽ có giá nên tôi bung hết vốn cùng bạn bè mua đất tại đây để đón đầu. Nhưng đã ba năm qua, dự án sân bay chưa nhúc nhích gì, trong khi chúng tôi đã đóng 65% tiền của 4 lô đất gần chục tỷ đồng”, anh Hùng lo lắng.

Hệ luỵ cho nhiều bên

Việc “lướt sóng” đất nền ăn theo quy hoạch dự án tại thời điểm hiện nay là vô cùng rủi ro, ví như chuyền tay nhau “cục than hồng”, người sau cùng nhận được sẽ bị bỏng. Nếu không kịp “thoát hàng”, những người này sẽ phải gánh trên vai nhiều hệ luỵ, từ việc chôn vốn đến còng lưng trả nợ ngân hàng hàng tháng.

Một nhà môi giới 15 năm kinh nghiệm tại TP.HCM thừa nhận, có rất nhiều trường hợp tán gia, bại sản vì “sốt đất”. Như nếu vay ngân hàng để lướt sóng thì chắc chắn sẽ có một ngày không thể tưởng tượng được phải bán tháo vội vàng cả nhà đang ở để trả nợ. “Không ai có thể lường trước khủng hoảng kinh tế có thể xảy ra như hiện tại, sẽ rất nhiều người điêu đứng. Người kiệt quệ vì “lướt sóng” bất thành trong cơn “sốt đất” là rất nhiều. Vì đa phần mọi người đều vay ngân hàng, chỉ cần thị trường đóng băng, nhà đầu tư khó thoát ra”, người này nói.

Còn ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty Việt An Hòa đánh giá, nếu tình trạng này kéo dài sẽ tác động xấu lên thị trường và toàn nền kinh tế. Sau mỗi cơn “sốt đất”, thị trường sẽ phải đối mặt với nhiều tác động. Không chỉ người mua, người bán, doanh nghiệp mà cả ngân hàng cũng phải đối mặt với nhiều khoản nợ xấu.

Theo đó, khi giá đất bị đẩy lên cao, người có nhu cầu thực về bất động sản rất khó tìm được một căn nhà hay miếng đất có giá trị phù hợp. Các doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất sẽ gặp khó khăn về đền bù, giải phóng mặt bằng. Phía ngân hàng cũng sẽ khó khăn trong việc định giá tài sản nếu người vay dùng bất động sản này làm tài sản thế chấp. “Giới đầu tư, đầu cơ đất thường sử dụng đòn bẩy tài chính bằng việc vay vốn ngân hàng. Khi cơn sốt đi qua, vỡ bong bóng bất động sản, ngân hàng sẽ đối mặt với rất nhiều khoản nợ xấu có thể mất rất nhiều năm để xử lý”, ông Quang phân tích.

Nguyên lý thông thường là giá bán nhà đất và đất nền phụ thuộc vào chất lượng và tiến độ phát triển đô thị cũng như số lượng nguồn cung tại từng địa phương. Khu vực nào có sự đầu tư phát triển đô thị, kinh tế tốt, nguồn dự án chưa nhiều, giá đất trước đó được kiểm soát tốt sẽ tiếp tục giữ giá và có thể tăng chút ít vì những vùng như vậy vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư. Ngược lại, khu vực nào đang tồn nhiều hàng và tốc độ phát triển kinh tế, đô thị không tương xứng thì giá bán có thể giảm.

Để dập tắt cơn “sốt đất”, một số địa phương đã lên tiếng cảnh báo và tập trung rà soát, ngăn chặn phân lô bán nền trên đất nông nghiệp, đất rừng trái phép. Tuy nhiên, những cảnh báo hiện nay chỉ mang tính chất hành chính chứ chưa đi vào chi tiết kiểm soát như thế nào và phát huy hiệu quả triệt để.

“Trong thời gian tới, các cơ quan quản lý nhà nước, các cấp chính quyền, xã phường, quận huyện tại địa phương và các cơ quan chức năng như sở Xây dựng phải nâng cao trách nhiệm hơn trong hoạt động quản lý thị trường, thường xuyên giám sát kiểm tra việc phát triển các dự án bất động sản, hoạt động của các sàn giao dịch. Các địa phương quản lý được các vấn đề này chắc chắn sẽ hạn chế rất nhiều các nhà đầu tư, môi giới tung tin không đúng về thị trường bất động sản, gây sốt ảo để lừa dối khách hàng, gây rủi ro cho người tiêu dùng”, đại diện hôi Môi giới bất động sản Việt Nam đề nghị.

Theo Hà Nhân (Nguoiduatin.vn)